Loueurs en meublé professionnels : la rentabilité globale des opérations affectée par les cotisations sociales

La loi de finances pour 2021 publiée au JO du 15 décembre 2020 a harmonisé la définition sociale du loueur en meublé professionnel avec la définition fiscale en supprimant la nécessité d’une inscription au registre du commerce et des sociétés.

Désormais, les loueurs en meublé professionnels dont les recettes annuelles excèdent 23.000 € ainsi que les autres revenus professionnels du foyer fiscal sont obligatoirement affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI).

Cette modification législative est susceptible de diminuer la rentabilité de ce type d’opération.

Rappelons à titre préalable les avantages fiscaux du statut de Loueur en meublé professionnel
(LMP).

Les avantages fiscaux du statut de LMP :

– la déductibilité des charges et des amortissements

S’il est au régime du réel en BIC, le Loueur en meublé professionnel peut déduire de ses revenus le montant réel de ses charges (frais de notaire, intérêts des emprunts, assurance, frais de gestion, impôt foncier, charges de copropriété …). Ce faisant le Loueur en meublé génère généralement un déficit. De plus, il peut déduire les amortissements sur le bien immobilier (sur 20 à 40 ans) et le mobilier (sur 5 à 8 ans) mais sans pouvoir générer de déficit (le surplus d’amortissement est reportable sur les années suivantes pendant 10 ans).

S’il est au régime du forfait BIC, le Loueur en meublé professionnel ne sera imposé que sur 50% de ses revenus en LMP sous réserve que le montant de ses revenus en LMP soit inférieur ou égal à 72 600 euros.

– l’imputation des déficits sur les revenus globaux

Le Loueur en meublé professionnel peut imputer le montant du déficit résultant de son
activité sur son revenu global de l’année en cours. En cas de déficit supérieur au montant de
ce revenu global, la part de déficit non imputable est reportable sur les 6 années suivantes.

– la non imposition des plus value après 5 ans

Le Loueur en meublé professionnel est exonéré de l’impôt sur les plus value dans le cas où il exerce cette activité depuis plus de 5 ans et si ses revenus annuels en LMP sont inférieurs à 90 000 € HT. Si les revenus annuels en LMP dépassent ce plafond, l’exonération n’est que partielle entre 90 000 € HT et 126 000 € HT. Au delà, il n’y a pas d’exonération.

– la non imposition à l’IFI

Le Bien immobilier ne rentre pas dans la base de calcul de l’IFI à condition que les revenus annuels en LMP soit supérieur à 23 000 euros TTC et représentent au moins 50% des revenus professionnels globaux et que l’activité en LMP ait été exercée à titre principal depuis au moins 5 ans.

– l’allègement des droits de succession

En cas de décès du Loueur en meublé professionnel, ses héritiers peuvent bénéficier d’un régime fiscal de faveur:

– étalement du paiement des droits de succession sur une durée maximum de15 ans,

– ou abattement de 75 % sur les droits de succession si le défunt a exercé son activité pendant au moins 2 ans, un des héritiers poursuit l’activité en LMP pendant au moins 5 ans et le Bien immobilier est conservé pendant au moins 6 ans,

Dans le cas où un héritier poursuit l’activité en LMP, le montant des droits de succession peut être déduit de son bénéfice imposable dès lors qu’il conserve le statut de LMP.

L’atteinte portée à la rentabilité des opérations en LMP

Depuis le 1 er janvier 2021, le Loueur en meublé professionnel n’a plus la possibilité de ne pas
être affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) en ne s’inscrivant pas au
registre du commerce et des sociétés.

Il doit obligatoirement être affilié au SSI dès lors qu’il remplit les deux conditions prévues par
la Loi de Finance pour 2021 (recettes annuelles supérieures à 23.000 € et autres revenus
professionnels du foyer fiscal).

Le Loueur en meublé professionnel est alors soumis :

– s’il est entrepreneur individuel, à un taux de cotisations sociales de 40% de son
bénéfice net + 17,2 % de CSG-CRDS,

– s’il relève du statut du micro-social simplifié (chiffre d’affaire inférieur à 72 600 euros), à un taux de cotisations sociales de 22% (incluant la CSG-CRDS).

Les cotisations sociales sont calculées sur le résultat de l’activité (après déduction des charges et amortissements) lequel est généralement déficitaire. Si l’activité est déficitaire, le Loueur en meublé professionnel est soumis au forfait minimum de 1 145 €. De ce fait, les cotisations sociales sont généralement faibles dans les premières années d’exploitation.

Par contre, dès lors que l’activité devient bénéficiaire ou que le Bien est vendu, la rentabilité de ce type d’opération est impactée fortement par les charges sociales.

En effet, en cas de vente du Bien immobilier, le loueur en meublé professionnel est soumis aux cotisations sociales sur la plus-value à court terme (égale au montant total des amortissements pratiqués).